中体公司土地开发项目情况介绍
一、项目背景
1999年7月，西安中体产业有限公司以342万（不含契税、测量费71万）出让价格取得位于西安市含光路38号，面积25350平米（约38亩）的国有土地使用权，土地性质为文体娱乐用地，土地使用权出让年限50年，用于建设中体健身广场项目。2003年受非典疫情影响，中体原有项目停业，北辅楼、戏水大厅出租，其余土地闲置待开发。2014年3月，西安体育学院回购中体产业股份并全资控股，公司更名为西安中体实业有限公司，该地块仍处于待开发状态，先后闲置长达20年之久。其中占地14亩的北辅楼、戏水大厅2024年10月与真爱生活广场公司签订了5年的租赁合同。
为盘活存量文体娱乐用地，2024年4月，中体公司全面启动土地开发项目，期间，碑林区乔区长带相关部门实地调研了项目情况。后因学校战略调整，申报中国跳水学院，该项目暂停。
2025年11月，中体公司重新推进土地开发项目，形成了经营开发计划书。2026年1月8日，西安体育学院党委会批准中体公司土地开发项目立项。3月6日，取得了碑林区发改委《企业投资项目备案确认书》。
二、项目规划
发挥西安体育学院学科优势、中体土地区位优势和太古里引流优势，按照“文旅+体育+商务”总体定位和“1+1+1（小雁塔+太古里商业+体育综合体）”模式，以中体公司自主开发为主，先行对闲置的23.4亩土地进行商业开发，预计开发周期三年，运营招商同步进行，在2028年太古里开业前后投入运营。规划三个板块：1、体育特色街区。打造集生活体验、零售体验、体育体验、餐饮体验、娱乐体验于一体的能量聚场。2、体育培训中心、体育孵化基地、体育科创中心。贯彻“体育+”概念，打造“外有独特标识、内有自身特点”，能够提供良好入住、租住体验的一线品牌。3、地下部分。提供车位约400个，缓解小雁塔商圈停车难的问题。
三、项目分析。
从区域环境和市场调研数据看，该项目区位优势明显，契合西安城市更新的政策要求，具有核心地段资产独一无二的可塑性。项目区域内有西安博物院、小雁塔、太古里等，文商旅组合规划丰富度高，有利于形成协同效应、差异化发展。项目区域内交通便利、教育资源丰富、住宅密集，人口密度大，具备可观的客流基础，有较强的消费需求和消费保证。
四、项目定位
打造集“运动、文化、娱乐、商业、科技、健康、人文”等多元化复合型业态于一体的新型体育服务综合体和商业聚集地。目标客群为中外游客、太古里溢出人群、西安博物院引流人群、亲子家庭、西体师生和周边居民。
五、初步设计（以资规部门批复为准）
规划总用地面积23.4亩；总建筑面积约56000平米，其中体育街区15000平米，培训中心、孵化基地、科创中心（可互相转化）约15000平米，地下面积约25000平米；机动车位400个左右。
六、成本及经营测算。
项目总投资约为3.5-4亿元人民币。完全租赁模式投资回收期约为12-15年，租赁+运营分成模式投资回收期为10-12年。
七、投融资方案
中体公司自筹30%资本金约为1.2亿人民币，撬动银行开发贷2.8亿元人民币，项目建成后成立运营公司，项目贷转为经营贷，逐年还清本息。
八、项目风险防控
一是市场风险防控：坚持运营前置、招商先行，依托太古里流量优势与西体体育特色，打造差异化业态，避免同质化竞争，提前锁定运营与商户，降低市场不景气带来的招商、运营风险。
二是投资风险防控：理性控制投资规模，资金全额落实后再启动建设，严格执行资金预算管理，杜绝盲目投资、超前投资，确保资金链安全。
三是建设风险防控：规范招投标流程，选定优质施工、监理单位，严控工程质量、工期与成本，确保项目按计划竣工投运。
四是运营风险防控：提前签订运营合作协议、收取保证金，绑定运营主体责任，依托专业运营团队提升项目盈利能力，保障项目长期稳定运营。
九、项目推进计划
鉴于本项目为纯市场化商业开发项目，无财政资金支持，完全依托市场运作实现投资、建设、运营与收益，当前宏观经济环境下行、商业市场景气度不足、实体经济承压、社会投资观望情绪浓厚，项目开发风险显著高于一般公益类、财政支持类项目。为此，中体公司确立的实施总原则是：“慎重决策、理性投资、风险防控优先、招商运营前置”。预计开发周期为三年左右，分七个步骤实施：
第一步，先拿规划“准生证”。尽快完成所有规划审批手续，把用地性质、容积率、建筑高度这些硬指标全部确定下来，这是所有工作的基础。
第二步，做出设计“样板间”。在前期调研的基础上，招标方案设计团队，做出初步的设计方案，并且制作沙盘模型和效果图。有了这些直观的东西，公司和运营方、商户谈合作时，才更有说服力。
第三步，锁定运营“当家人”。除初步接洽的奥特莱斯、岭南集团和陕西工贸等运营商外，面向全国公开招聘最专业的商业运营团队，充分听取他们对设计方案的意见，让设计完全服务于未来的运营。一旦谈妥，立刻签订正式协议，并收取保证金，彻底把运营方锁定。
第四步，落实建设“钱袋子”。有了运营协议和规划手续，具备了项目贷款的基本条件，实质性向银行提交相关资料，落实项目贷款，确保建设资金100%到位，坚决杜绝“边建边找钱”的被动局面。
第五步，选好施工“主力军”。通过公开招标，选定有实力、有信誉的施工和监理单位，把好工程质量关。
第六步，建设运营“两手抓”。在工程建设的同时，运营团队就可以提前进场，开始招商、招聘员工、培训、策划开业活动，实现建设和运营的无缝衔接。
第七步，确保按时“开门迎客”。项目完工后，迅速完成验收，确保在2028年太古里开业前后，同步开门纳客，抓住第一波流量红利。
